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Investments | Blog

Immobilien Investment gegen Inflation

Erforschen Sie Vor- & Nachteile der Immobilieninvestitionen: Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodell. Steuern, Mieten, Wertsteigerung – Ihre optimale Wahl für finanzielle Sicherheit.

30. August 2023
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Vorsorgewohnungen vs. Bauherrenmodell

Chancen und Vorteile im Vergleich

Durch die Inflation verliert unser Vermögen kontinuierlich an Wert. Daher suchen mehr und mehr Österreicher nach Möglichkeiten, ihr Erspartes in Sachwerte zu investieren. Es stehen vor allem zwei Anlageformen im Fokus: Vorsorgewohnungen und das Bauherrenmodell. Beide bieten attraktive Chancen, aber auch spezifische Vor- und Nachteile. Um die richtige Entscheidung zu treffen, ist es wichtig, die Unterschiede und die jeweiligen Vorteile zu verstehen.

 

Der grundsätzliche Unterschied zwischen Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodell

 

Der wesentliche Unterschied zwischen Vorsorgewohnungen und dem Bauherrenmodell liegt in der Natur der Investition. Beim Bauherrenmodell erwirbt man einen ideellen Anteil an einem Haus, während bei Vorsorgewohnungen eine explizite Wohnung gekauft wird. In anderen Worten, bei einer reinen Finanzanlage ist das Bauherrenmodell geeigneter, da man einen ideellen Anteil am Haus erwirbt und dadurch auch zusätzliche Sicherheiten in der Vermietung genießt. Möchte man eine Wohneinheit alleine besitzen, dann ist die Vorsorgewohnung die passendere Wahl. Die Wahl zwischen diesen beiden hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, darunter die finanzielle Situation, die persönlichen Ziele und die Risikobereitschaft.

Hier sind einige wichtige Vorteile und Informationen zu beiden Anlageformen:

 

Vorsorgewohnung:

 

1. Niedriges Startkapital:

Der Einstieg in eine Vorsorgewohnung erfordert im Vergleich zum Bauherrenmodell ein niedrigeres Startkapital. Dies ermöglicht es auch kleineren Investoren, in den Immobilienmarkt einzusteigen und von den potenziellen Vorteilen zu profitieren.

2. Steueroptimierung:

Der Vorsteuerabzug ist bei einem Investment in eine Vorsorgewohnung entscheidend. Dafür ist es notwendig, dass einerseits bis spätestens nach 20 Jahren der Totalüberschuss erzielt wird, die Wohnung bis zum Totalüberschuss im Besitz bleibt und die Immobilie vermietet wird. Neben dem Vorsteuerabzug bei der Anschaffung von der Immobilie und deren Ausstattung können auch Werbungskosten abgeschrieben werden (AfA, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Kreditzinsen,…).

3. Freiheit bei Mietpreisen:

Vorsorgewohnungen im Neubau ermöglichen es den Investoren, die Mieten marktkonform zu gestalten. Im Gegensatz zu Bauherrenmodellen, bei denen aufgrund der Fördermittel Mietpreise anfänglich begrenzt sind.

4. Standortauswahl:

Die Auswahl eines attraktiven Standorts ist für den Erfolg einer Vorsorgewohnung entscheidend. Standorte in Landeshauptstädten und aufstrebenden Regionen bieten oft eine höhere Nachfrage und somit eine bessere Vermietbarkeit der Wohnungen. Unser Tipp: Aufgrund der steigenden Mietpreise in den österreichischen Landeshauptstädten sind viele bereit auch an Randbezirke zu pendeln bzw. sich in kleineren Städten anzusiedeln, dort sind nicht nur die Mieten günstiger, sondern auch die Kaufkosten interessant.

 

Bauherrenmodell:

 

1. Steuerlicher Aspekt :

Die Basis eines Bauherrenmodells bietet die Zusage des Landes für die Förderung des Projektes. Diese Förderung besteht meist aus einen nichtrückzahlbaren Zuschuss, einem gefördertem Darlehen mit Fixzinssatz und der beschleunigten Abschreibung über 15 Jahre. Vor allem mit einer hohen steuerlichen Last aus beruflichen Einkünften über 48% sind die steuerlichen Verluste aus dieser Investition interessant.

2. Mietenpool:

Ein Mietenpool ist eine zusätzliche Sicherheit für den Investor. Es werden dabei alle Einkünfte aus der Vermietung entsprechend der erworbenen ideellen Anteile auf die Investoren der Immobilie verteilt.  Dementsprechend ist das Risiko des Mietausfalls wegen Leerstand wesentlich reduziert.

3. Konzipierung, Abwicklung und Arbeitsaufwand:

Ein Bauherrenmodell ist eine Liegenschaft mit Altbestand, der entweder kernsaniert und aufgestockt oder abgerissen und komplett neugebaut wird. Dies benötigt fachliches Know How, welches jedenfalls ein spezialisiertes Unternehmen für die Investoren übernehmen muss. Der Investor hat somit nur wenige Gestaltungsmöglichkeiten, jedoch mit einem Sorglos-Paket, welches die Bautätigkeit, die Konzipierung mit Planung, Mietersuche, usw. umfasst. Der Investor hat somit nur wenig Arbeitsleistung zu erbringen.

 

Vergleich der beiden Anlageformen:

 

Aspekt

VorsorgewohnungBauherrenmodell
InvestitionsartEinzelne Wohnungen werden erworben und vermietet.Ideeller Anteil am Haus oder an einer KG, die die Besitzerin der Immobilie ist, wird erworben.
StartkapitalAb 30% des Gesamtkaufpreises der Wohnung.Bar oder Kreditvariante sind zu wählen. Bei einer Kreditvariante wird aktuell ab € 36.000,-, verteilt auf 3 Jahre, gestartet. Die Barvariante kann derzeit ab € 106.000,-, einmalige Einzahlung, gewählt werden.
Steuerliche OptimierungVorsteuerabzug, Abschreibung von Werbungskosten (Kreditzinsen, Instandhaltung- und Instandsetzungskosten, AfAVerkürzte Abschreibung der Anschaffungskosten auf 15 Jahre, Abschreibung von Werbungskosten, Landesförderungen.
MietpreisgestaltungInvestoren haben bei Neubauten Freiheit bei Mietpreisen.

Mietpreise sind aufgrund der Fördermittel gedeckelt, um leistbaren Wohnraum zu schaffen. Die Landeszuschüsse stocken jedoch die Einnahmen für die Investoren auf.

WertsteigerungspotentialPotenzial für Wertsteigerung der einzelnen Wohnungen. Wertsteigerung ist zu 100% beim Eigentümer.Beteiligung an langfristiger Wertsteigerung der Immobilie. Wertsteigerung wird im Ausmaß des ideellen Anteils an den Investor weitergegeben.
ArbeitsaufwandAllumfassend bei eigenständiger Abwicklung oder mit Full-Service-Angebot.Beteiligung an einem fertigen Konzept. Nur mit Full-Service-Paket sinnvoll.
Berücksichtigung der GesamtkostenKalkulation der laufenden Kosten und Erträge.Alle Kalkulationen und Wirtschaftlichkeitsprognosen werden seitens des Anbieters zur Verfügung gestellt.
Für wen geeignetInvestoren, die Eigentümer einer Wohnung sein möchten und dabei   einen steuerlichen Nutzenhaben wollen.Investoren mit höherem Einkommen, die langfristiges Wertsteigerungspotenzial suchen.

 

Die Investition in Vorsorgewohnungen ermöglicht es, einzelne Wohnungen mit einem Startkapital von 30% des Gesamtpreises zu erwerben. Dies bietet eine niedrigere Einstiegsschwelle im Vergleich zum Bauherrenmodell. Steuerlich gesehen bieten Vorsorgewohnungen attraktive Chancen, darunter der Vorsteuerabzug und die Möglichkeit, Werbungskosten wie Kreditzinsen und Instandhaltungskosten steuerlich geltend zu machen. Ein entscheidender Vorteil besteht darin, dass Investoren die Freiheit haben, die Mietpreise für ihre Wohnungen festzulegen. Zudem profitieren sie direkt von möglichen Wertsteigerungen der einzelnen Wohnungen, da sie zu 100% Eigentümer sind. Der Arbeitsaufwand variiert von eigenständigem Management bis zur Nutzung eines Full-Service-Angebots.

Beim Bauherrenmodell erwerben Investoren einen ideellen Anteil an einem Haus oder an einer Immobilien-KG. Der Einstieg kann durch eine Barzahlung von etwa €106.000,- oder eine Kreditvariante von etwa € 36.000,- pa auf drei Jahre erfolgen. Hier ist der Einstieg höher, was es besser für Investoren mit größerem Budget eignet. Aufgrund der verkürzten Abschreibung auf 15 Jahre und den Landesförderungen ist das Bauherrenmodell aus wirtschaftlicher Sicht sehr interessant für Personen ab einer Steuerklasse von 48%. Die Landesförderungen zielen darauf ab leistbaren Wohnraum zu schaffen, wodurch die  Mietpreise  anfänglich begrenzt sind. Dies wird jedoch durch die Fördermittel für den Investor wieder relativiert und macht ein Investment auch zu einem sozialen Mehrwert, Ein Full-Service-Paket ist hierbei unerlässlich, sodass das Konzept vom Start weg gründlich ausgearbeitet wurde.

Empfehlung:

Die Wahl zwischen Vorsorgewohnung und Bauherrenmodell sollte auf individuellen Zielen und Präferenzen basieren. Vorsorgewohnungen bieten direkte Kontrolle über Mietpreise und Wertsteigerungen, was Investoren anspricht, die sich auch aktiv um Ihre Investition kümmern möchten. Bauherrenmodelle hingegen bringen langfristiges Wertsteigerungspotenzial und reduziertem Managementaufwand, was für einkommensstärkere Anlegerattraktiv ist. Die Entscheidung hängt somit von persönlichen Finanzen, Managementpräferenzen und Renditezielen ab.

Sie überlegen eine Immobilieninvestition zu tätigen? Sie haben Fragen zu Vor- und Nachteilen von Vorsorgewohnungen und dem Bauherrenmodell? Sie kennen sich aus und möchten mit uns fachsimpeln?

Kontaktieren Sie uns! Wir freuen uns auf ein persönliches Gespräch, um Ihre Fragen zu beantworten und in Austausch zu treten. Wir helfen Ihnen gerne dabei die richtige Wahl für Sie zu treffen. Vereinbaren Sie sich gleich Ihr kostenloses Erstberatungsgespräch mit unserem Vermögensberater Thomas Schmid MSc

 

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