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Immobilieneigentum ist machbar

// 04. Mai 2022

Mit wenig Eigenkapital zur eigenen Vorsorge-Wohnung

Was tun mit einem Kapital von 30.000 Euro? Anstatt die Summe aufs Sparbuch zu legen, kann in eine kleine Vorsorgewohnung investiert werden. Geld am Sparbuch verliert durch die Inflation zusehends an Wert. Bei Immobilien hingegen dürfen sich Besitzer über erfreuliche Preisentwicklungen freuen, unterstreicht Investmentexperte Thomas Schmid, You Will Like It Investments GmbH:2021 ergab sich bei Immobilien eine Wertsteigerung von fast 10 Prozent. Nach dem ersten Quartal 2022 lässt sich der Anstieg bisher auf rund sechs Prozent schätzen.“ Geld in Immobilien zu investieren, gewinnt in der Vermögensverwaltung immer mehr an Relevanz.

Der Eigenkapitalanteil für eine zu kaufende Wohnung sollte idealerweise 20-30 Prozent des Kaufpreises betragen. Ab Juni 2022 gilt in Österreich ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent zwingend. Sprich, wer eine Wohnung um 150.000 Euro sein Eigen nennen möchte, muss zumindest 30.000 Euro im Sparstrumpf haben. Dabei muss es sich aber nicht nur um Barvermögen handeln, auch Aktiendepots, Bausparverträge, Familiendarlehen, Münzen oder Antiquitäten zählen dazu.

Die Rendite einer Immobilie ist auch von den Finanzierungskosten abhängig: Wieviel Kapital muss zum Erwerb der Immobilie fremdfinanziert werden und wie entwickeln sich Zinsen? Das seit Jahren noch herrschende Niedrigzinsniveau macht Investitionen für Immobilienkäufer höchst interessant.

Thomas Schmid empfiehlt: „Die Vertragslaufzeit sollte mindestens 20 Jahre betragen – und das vorzugsweise bei fixem Zinssatz, um bessere Planbarkeit zu gewährleisten und um auch steuerliche Belange bezüglich Liebhaberei berücksichtigen zu können.“

Steuersparend. Steuerliche Vorteile für Immobilien-Anleger machen die Investition dann weiter spannend:  Anleger werden nach dem Umsatz-Steuer-Gesetz als Unternehmer behandelt. So können einige Kosten, wie vor allem die Umsatzsteuer der Wohnung aber auch die mit dem Kauf und der Bewirtschaftung der Vorsorgewohnung entstehenden Kosten als sogenannte „Werbungskosten“ von der Steuer abgesetzt werden. So zum Beispiel die Anschaffungsnebenkosten der Wohnung, die im Regelfall noch einmal bis zu zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Unter diese Anschaffungsnebenkosten fallen die Maklerprovision, die Grundbuchsgebühren mit 1,1 Prozent des Kaufpreises, die Notarhonorare mit bis zu zwei Prozent und die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Kreditzinsen, Hausverwaltungskosten und Steuerberatungsdienstleistungen. Auch die Zinsen des Darlehens für den Kauf einer Anlegerwohnung lassen sich von der Steuer absetzen.

Der Steuervorteil ist in Summe beeindruckend: Die Umsatzsteuer von 20 Prozent, die im Kaufpreis (brutto) der Wohnung enthalten ist, kann vollständig als Vorsteuer beim Wohnsitz-Finanzamt zurückerstattet werden. „Dazu darf die Wohnung aber in den ersten 20 Jahren nach Kauf nicht selbst bewohnt oder gar verkauft werden“, betont Schmid. In diesem Fall muss der Anleger in Anspruch genommene Steuervorteile refundieren. Dem Besitzer ist es aber möglich, den Gebäudeanteil der Wohnung jährlich mit 1,5 Prozent abzuschreiben. So lassen sich die zu versteuernden jährlichen Mieteinnahmen effektiv um die Abschreibungen verringern.

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