Vorsorgewohnungen vs. Bauherrenmodell – Chancen und Vorteile im Vergleich
Durch die Inflation verliert unser Vermögen kontinuierlich an Wert. Daher suchen mehr und mehr Österreicher nach Möglichkeiten, ihr Erspartes in Sachwerte wie Immobilien zu investieren. Es stehen vor allem zwei Anlageformen im Fokus: Vorsorgewohnungen und das Bauherrenmodell. Beide bieten attraktive Chancen, aber auch spezifische Vor- und Nachteile. Um die richtige Entscheidung zu treffen, ist es wichtig, die Unterschiede und die jeweiligen Vorteile zu verstehen.
Der grundsätzliche Unterschied zwischen Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodell
Der wesentliche Unterschied zwischen Vorsorgewohnungen und dem Bauherrenmodell liegt in der Natur der Investition. Beim Bauherrenmodell erwirbt man einen ideellen Anteil an einem Haus, während bei Vorsorgewohnungen eine explizite Wohnung gekauft wird. In anderen Worten, bei einer reinen Finanzanlage ist das Bauherrenmodell geeigneter, da man einen ideellen Anteil am Haus erwirbt und dadurch auch zusätzliche Sicherheiten in der Vermietung genießt. Möchte man eine Wohneinheit alleine besitzen, dann ist die Vorsorgewohnung die passendere Wahl. Die Wahl zwischen diesen beiden hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, darunter die finanzielle Situation, die persönlichen Ziele und die Risikobereitschaft.
Hier sind einige wichtige Vorteile und Informationen zu beiden Anlageformen:
Vorsorgewohnung:
1. Niedriges Startkapital:
Der Einstieg in eine Vorsorgewohnung erfordert im Vergleich zum Bauherrenmodell ein niedrigeres Startkapital. Dies ermöglicht es auch kleineren Investoren, in den Immobilienmarkt einzusteigen und von den potenziellen Vorteilen zu profitieren.
2. Steueroptimierung:
Der Vorsteuerabzug ist bei einem Investment in eine Vorsorgewohnung entscheidend. Dafür ist es notwendig, dass einerseits bis spätestens nach 20 Jahren der Totalüberschuss erzielt wird, die Wohnung bis zum Totalüberschuss im Besitz bleibt und die Immobilie vermietet wird. Neben dem Vorsteuerabzug bei der Anschaffung von der Immobilie und deren Ausstattung können auch Werbungskosten abgeschrieben werden (AfA, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Kreditzinsen,…).
3. Freiheit bei Mietpreisen:
Vorsorgewohnungen im Neubau ermöglichen es den Investoren, die Mieten marktkonform zu gestalten. Im Gegensatz zu Bauherrenmodellen, bei denen aufgrund der Fördermittel Mietpreise anfänglich begrenzt sind.
4. Standortauswahl:
Die Auswahl eines attraktiven Standorts ist für den Erfolg einer Vorsorgewohnung entscheidend. Standorte in Landeshauptstädten und aufstrebenden Regionen bieten oft eine höhere Nachfrage und somit eine bessere Vermietbarkeit der Wohnungen. Unser Tipp: Aufgrund der steigenden Mietpreise in den österreichischen Landeshauptstädten sind viele bereit auch an Randbezirke zu pendeln bzw. sich in kleineren Städten anzusiedeln, dort sind nicht nur die Mieten günstiger, sondern auch die Kaufkosten interessant.
Bauherrenmodell:
1. Steuerlicher Aspekt :
Die Basis eines Bauherrenmodells bietet die Zusage des Landes für die Förderung des Projektes. Diese Förderung besteht meist aus einen nichtrückzahlbaren Zuschuss, einem gefördertem Darlehen mit Fixzinssatz und der beschleunigten Abschreibung über 15 Jahre. Vor allem mit einer hohen steuerlichen Last aus beruflichen Einkünften über 48% sind die steuerlichen Verluste aus dieser Investition interessant.
2. Mietenpool:
Ein Mietenpool ist eine zusätzliche Sicherheit für den Investor. Es werden dabei alle Einkünfte aus der Vermietung entsprechend der erworbenen ideellen Anteile auf die Investoren der Immobilie verteilt. Dementsprechend ist das Risiko des Mietausfalls wegen Leerstand wesentlich reduziert.
3. Konzipierung, Abwicklung und Arbeitsaufwand:
Ein Bauherrenmodell ist eine Liegenschaft mit Altbestand, der entweder kernsaniert und aufgestockt oder abgerissen und komplett neugebaut wird. Dies benötigt fachliches Know How, welches jedenfalls ein spezialisiertes Unternehmen für die Investoren übernehmen muss. Der Investor hat somit nur wenige Gestaltungsmöglichkeiten, jedoch mit einem Sorglos-Paket, welches die Bautätigkeit, die Konzipierung mit Planung, Mietersuche, usw. umfasst. Der Investor hat somit nur wenig Arbeitsleistung zu erbringen.